O adensamento não favorece a especulação imobiliária. Ele favorece a cidade.

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A solução para os problemas de mobilidade em São Paulo passa obrigatoriamente pelo encurtamento das distâncias percorridas pelas pessoas. Existem duas formas de fazer isso: adensando a cidade e promovendo os bairros de uso misto. Melhor ainda é fazer as duas coisas.

Uma cidade densa e de uso misto oferece a possibilidade de mais pessoas fazerem tudo a pé. Quem mora perto do trabalho, da escola e do lazer depende menos do automóvel, grande emissor de CO².

Em recente livro publicado pelo professor da Columbia University de Nova Iorque, Vishaan Chakrabarti defende a tese de que a redução do adensamento ou até a proibição de novas construções nas áreas centrais levaria ao espraiamento da cidade e ao aumento das distancias percorridas. Quanto mais espraiada é uma cidade, maiores também são os investimentos necessários em infraestrutura para levar água, luz e saneamento básico mais longe. A redução dos potenciais construtivos levaria, portanto, à valorização das áreas centrais e nobres da cidade e consequentemente à sua elitização. Ao reduzir a oferta de imóveis nestas áreas da cidade, o preço destes imóveis fatalmente aumentaria, expulsando os menos favorecidos para a periferia da cidade.

O novo Plano Diretor da cidade tenta promover este encurtamento das distâncias, mas de forma muito tímida. Ele propõe o aumento do coeficiente de aproveitamento para quatro vezes a área do terreno apenas em volta dos eixos de transporte público. Estes eixos representam uma fração muito pequena do território do município de São Paulo. Isso é muito pouco se comparado ao coeficiente de até 24 vezes de Nova Iorque. Fora dos eixos de transporte público, o texto propõe a redução do coeficiente para apenas duas vezes a área do terreno, uma medida pró espraiamento que acarretará num aumento de preço dos imóveis, gastos com infraestrutura e que agravará mais ainda a questão do trânsito.

A forma de adensar a cidade com qualidade e sem transferir a valorização inerente da terra para seus respectivos proprietários seria através da venda dos direitos adicionais de construção (outorga onerosa ou CEPAC), arrecadando assim, mais receita para o município.

O adensamento urbano precisa ser entendido como algo bom. Ele aproxima as pessoas e reduz a dependência do automóvel. Ele, somado a investimentos em transporte público precisa acontecer. Sem eles, o caos da mobilidade urbana continuará.